Custos da compra de imóvel além da entrada: ITBI, registro e seguros

Checklist dos gastos

Quem planeja a compra só pela entrada costuma ser surpreendido na hora de assinar. Estes são os custos mais comuns, além do preço do imóvel:

• Entrada: a parte que o banco não financia. Os bancos costumam financiar de 70% a 80% do valor de avaliação, conforme a linha de crédito, o sistema de amortização e o programa; a entrada cobre o resto.
• ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis): imposto municipal, previsto no art. 156, II, da Constituição. Cada cidade define a alíquota por lei própria; em muitas capitais ela fica entre 2% e 3%, e algumas cobram menos sobre a parte financiada pelo SFH.
• Escritura e registro: emolumentos de cartório definidos por tabelas estaduais, que variam conforme o valor do imóvel.
• Tarifa de avaliação do imóvel, cobrada pelo banco para a vistoria do engenheiro.
• Seguros MIP e DFI: obrigatórios no financiamento habitacional, cobrados junto com a parcela.
• Certidões do imóvel e do vendedor, mudança, pequenas reformas e o primeiro condomínio e IPTU.

Escritura e registro: o que você pode economizar

Só é dono quem registra: pelo Código Civil, art. 1.245, a propriedade se transfere com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Dois pontos reduzem esse custo:

• No financiamento bancário do Sistema Financeiro da Habitação, o contrato tem força de escritura pública (Lei 4.380/1964, art. 61, §5º), o que dispensa a escritura no tabelionato de notas. Resta o registro.
• Na primeira aquisição de imóvel residencial financiada pelo SFH, os emolumentos de escritura e registro têm redução de 50% (Lei 6.015/1973, art. 290).

Peça ao cartório de registro de imóveis da cidade um orçamento pelo valor da compra: as tabelas de emolumentos são públicas.

Exemplo de planejamento

Imóvel de R$ 400.000,00 numa cidade com ITBI de 3%, com financiamento de 80%:

Só entrada e ITBI já somam R$ 92.000,00 — 23% do valor do imóvel. Reserve ainda os custos de cartório e uma folga para mudança. Para aplicar outras alíquotas, use a calculadora de porcentagem. A base do ITBI, segundo o STJ (Tema 1.113), é o valor da transação declarado pelo comprador, e não um valor de referência fixado unilateralmente pela prefeitura.

Em que ordem os gastos aparecem

1. Sinal ou arras, combinado com o vendedor ao fechar o negócio, que costuma ser abatido da entrada.
2. Tarifa de avaliação, paga ao banco quando o engenheiro vistoria o imóvel.
3. Certidões do imóvel e do vendedor, pedidas antes da assinatura.
4. Entrada, paga ao vendedor na assinatura do contrato, com recursos próprios e, se for o caso, do FGTS.
5. ITBI, recolhido à prefeitura antes do registro — o cartório exige a guia paga.
6. Registro no Cartório de Registro de Imóveis; só então o banco libera o dinheiro ao vendedor.
7. Primeira parcela, já com seguros e tarifa de administração, cerca de um mês depois.

Monte um cronograma com essas datas e valores. Ter o dinheiro do ITBI e do registro separado evita atrasar a liberação do financiamento.

Seguros e taxas que vêm na parcela

A parcela do banco é maior que a simulação de juros e amortização porque inclui:

• MIP (Morte e Invalidez Permanente): quita o saldo, total ou proporcionalmente à participação na renda, em caso de morte ou invalidez do comprador. O custo depende da idade.
• DFI (Danos Físicos ao Imóvel): cobre danos como incêndio e desabamento.
• Tarifa de administração mensal, quando prevista no contrato.

Você pode escolher outra seguradora além da indicada pelo banco, desde que a apólice atenda às exigências do contrato. Simule juros e amortização no simulador de financiamento e compare as propostas pelo CET, que inclui seguros e tarifas.

Conteúdo informativo: não substitui a orientação de um advogado, da Defensoria Pública, do Procon ou do Banco Central para o seu caso.

Atualizado em outubro de 2026.

Perguntas frequentes