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Simulador de financiamento
Compare SAC e Price lado a lado: prestações, total de juros e tabela mês a mês com download em CSV.
O que muda entre os dois sistemas
Toda prestação tem duas partes: juros, calculados sobre o saldo devedor do mês, e amortização, que reduz a dívida. Os sistemas só diferem na forma de dividir essas partes ao longo do tempo:
- SAC (Sistema de Amortização Constante): a amortização é igual todo mês (valor financiado ÷ número de parcelas). Como o saldo cai rápido, os juros caem junto, e a prestação diminui mês a mês.
- Tabela Price: a prestação é fixa. No começo ela é quase toda juros; a amortização é pequena e cresce com o tempo.
Exemplo resolvido: R$ 200 mil em 20 anos a 1% ao mês
Valor financiado de R$ 200.000,00, 240 meses e taxa de 1% ao mês (12,68% ao ano efetivos), sem seguros e tarifas:
| Mês | Price: parcela | Price: juros | SAC: parcela | SAC: juros |
|---|---|---|---|---|
| 1 | R$ 2.202,17 | R$ 2.000,00 | R$ 2.833,33 | R$ 2.000,00 |
| 2 | R$ 2.202,17 | R$ 1.997,98 | R$ 2.825,00 | R$ 1.991,67 |
| 3 | R$ 2.202,17 | R$ 1.995,94 | R$ 2.816,67 | R$ 1.983,33 |
| 240 | R$ 2.202,17 | R$ 21,80 | R$ 841,67 | R$ 8,33 |
Na Price, a primeira parcela amortiza só R$ 202,17; no SAC, R$ 833,33. Resultado no fim do contrato:
- Price: R$ 328.521,34 de juros (total pago de R$ 528.521,34).
- SAC: R$ 241.000,00 de juros (total pago de R$ 441.000,00).
O SAC economiza R$ 87.521,34 em juros, mas exige R$ 631,16 a mais na primeira parcela. A prestação do SAC só fica menor que a da Price a partir do 77º mês.
Quando cada um faz sentido
| Situação | Tende a favorecer |
|---|---|
| A parcela inicial do SAC cabe no orçamento com folga | SAC |
| Renda apertada no início, com expectativa de aumento | Price |
| Plano de amortizar com frequência ou quitar antes | SAC (o saldo cai mais rápido) |
| Prefere prestação fixa para planejar | Price |
| Financiamento longo, de 20 ou 30 anos | SAC (a diferença de juros cresce com o prazo) |
Um ponto prático: o banco aprova o financiamento pela primeira parcela, que não pode passar de uma fração da renda (em geral perto de 30%). Por isso a Price às vezes é a única opção que cabe na aprovação. Mesmo assim, você pode escolher a Price e fazer amortizações extraordinárias quando sobrar dinheiro, reduzindo os juros.
Mitos e verdades
- "Na Price eu pago juros sobre juros e no SAC não." Mito. Nos dois sistemas, os juros do mês incidem sobre o saldo devedor, e a parcela paga todos os juros do período. A Price custa mais porque o saldo cai mais devagar.
- "O SAC é sempre melhor." Depende. Ele paga menos juros, mas uma primeira parcela que aperta o orçamento aumenta o risco de atraso, e o atraso custa caro.
- "Na Price não compensa amortizar." Mito. Amortizar abate saldo em qualquer sistema e reduz os juros futuros proporcionalmente.
- "A parcela do SAC nunca sobe." Verdade só sem correção: em contratos com TR ou outro índice, o saldo é atualizado e a parcela pode variar um pouco.
- "Prazo maior deixa o imóvel mais barato." Mito. Prazo maior reduz a parcela, mas aumenta muito o total de juros: o tempo é o principal motor dos juros compostos.
Simule com os seus números
- Abra o simulador de financiamento e informe o valor do bem e a entrada.
- Digite a taxa que o banco ofereceu (ao mês ou ao ano) e o prazo.
- Compare primeira e última parcela e o total de juros dos dois sistemas lado a lado; baixe a tabela mês a mês em CSV se quiser.
A parcela do banco virá um pouco maior porque inclui seguros obrigatórios (MIP e DFI), tarifa de administração e, em alguns contratos, a TR. Para comparar propostas, peça a planilha com o CET — veja o que entra no Custo Efetivo Total.
Fonte: regras de informação do CET na Resolução CMN nº 4.881/2020.
Atualizado em outubro de 2026.
Perguntas frequentes
Qual sistema a Caixa e os bancos usam no financiamento imobiliário?
Os bancos costumam oferecer os dois, e o SAC é o mais comum no financiamento imobiliário. A escolha é feita na contratação e aparece no contrato.
A Tabela Price é ilegal?
Não. A Price é um sistema de amortização reconhecido e usado em financiamentos, empréstimos e crediários. O que pode ser discutido é a cobrança de encargos sem previsão no contrato.
SAC ou Price: qual paga menos juros?
O SAC, porque amortiza mais no começo e o saldo devedor cai mais rápido. No exemplo de R$ 200 mil em 240 meses a 1% ao mês, a diferença passa de R$ 87 mil.
Posso trocar de Price para SAC no meio do contrato?
Depende do banco: alguns aceitam renegociar ou fazer a portabilidade para outra instituição com outro sistema. O que sempre é possível é amortizar o saldo, o que reduz os juros em qualquer sistema.
Por que a parcela da Price quase não reduz a dívida no início?
Porque os juros do mês são calculados sobre o saldo inteiro. Com R$ 200 mil a 1%, R$ 2.000 da parcela são juros e só o restante amortiza.