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Simulador de financiamento
Compare SAC e Price lado a lado: prestações, total de juros e tabela mês a mês com download em CSV.
Seu direito de pagar antes
O Código de Defesa do Consumidor, art. 52, §2º, garante a liquidação antecipada do débito, total ou parcial, com redução proporcional dos juros e demais acréscimos. Na prática, todo valor extra que você paga abate o saldo devedor, e os juros futuros deixam de incidir sobre ele.
Ao amortizar, o banco pergunta o que você prefere: manter a parcela e encurtar o prazo, ou manter o prazo e baixar a parcela.
Exemplo: R$ 20 mil depois de um ano
Financiamento de R$ 200.000,00 pela Tabela Price, 240 meses, 1% ao mês, parcela de R$ 2.202,17. Depois de pagar 12 parcelas, o saldo devedor é de R$ 197.435,95 e faltam 228 meses. Sem amortizar, ainda seriam pagos R$ 304.659,33 de juros. Com R$ 20.000,00 extras:
| Opção | Parcela | Prazo restante | Juros restantes | Economia |
|---|---|---|---|---|
| Não amortizar | R$ 2.202,17 | 228 meses | R$ 304.659,33 | — |
| Reduzir a parcela | R$ 1.979,10 | 228 meses | R$ 273.797,74 | R$ 30.861,59 |
| Reduzir o prazo | R$ 2.202,17 | 165 meses | R$ 185.196,61 | R$ 119.462,71 |
Reduzindo o prazo, o contrato termina 63 meses antes (pouco mais de 5 anos) e a economia de juros é quase quatro vezes maior. O motivo: você continua pagando a mesma parcela, que agora amortiza mais a cada mês porque o saldo — e os juros sobre ele — ficou menor.
Quando reduzir a parcela faz sentido
Reduzir o prazo economiza mais juros, mas não é sempre a melhor escolha. Prefira baixar a parcela quando:
- A prestação está pesando no orçamento ou a renda ficou incerta.
- Você quer abrir espaço no mês para outra prioridade, como quitar uma dívida mais cara.
- Você não tem reserva de emergência: parcela menor reduz o risco de atraso.
Antes de amortizar, compare com outras dívidas: se você tem cartão ou cheque especial em aberto, pagar essas dívidas primeiro rende muito mais, porque as taxas são várias vezes maiores que a de um financiamento imobiliário.
E no SAC?
No SAC, a lógica é a mesma, com uma diferença: a amortização mensal é fixa. Ao reduzir o prazo, o banco mantém a amortização mensal e diminui o número de parcelas; ao reduzir a parcela, ele recalcula uma amortização menor para o mesmo número de meses. Em ambos os casos os juros caem, porque o saldo devedor ficou menor.
Como no SAC o saldo já cai mais rápido, a economia absoluta de uma amortização extra costuma ser um pouco menor que na Price com a mesma taxa e o mesmo prazo. Ainda assim, reduzir o prazo segue economizando mais juros que reduzir a parcela.
Uma estratégia comum é alternar: amortizar reduzindo o prazo enquanto a parcela cabe no orçamento e, se a renda apertar, usar a próxima amortização para baixar a parcela. O importante é saber, antes de pagar, quanto de juros cada opção evita — peça ao banco as duas simulações por escrito.
Como fazer a amortização
- Peça ao banco (no aplicativo ou na agência) o saldo devedor atualizado e a simulação das duas opções.
- Confira se o valor abatido do saldo é o mesmo que você pagou: amortização extraordinária não tem multa.
- No financiamento habitacional do SFH, dá para usar o FGTS para amortizar ou liquidar o saldo, respeitado o intervalo mínimo de dois anos entre usos, conforme a Lei 8.036/1990, art. 20.
- Guarde o comprovante e a nova planilha de evolução da dívida.
No simulador de financiamento, você pode simular o saldo restante como um novo financiamento — com a mesma taxa e o prazo que falta — para ver a parcela nova, ou testar prazos menores mantendo a parcela atual. Se ainda não escolheu o sistema, veja Price ou SAC.
Conteúdo informativo: não substitui a orientação de um advogado, da Defensoria Pública, do Procon ou do Banco Central para o seu caso.
Atualizado em outubro de 2026.
Perguntas frequentes
Posso amortizar com o FGTS?
Sim, em financiamentos habitacionais do SFH, desde que você cumpra as regras do FGTS e respeite o intervalo mínimo de dois anos entre usos para amortização ou liquidação.
O banco pode cobrar multa por amortizar?
Não em contratos com consumidores. O Código de Defesa do Consumidor garante a liquidação antecipada, total ou parcial, com redução proporcional dos juros (art. 52, §2º).
Amortizar reduz o seguro do financiamento?
Em geral sim, porque os seguros habitacionais costumam ser calculados sobre o saldo devedor ou o valor do imóvel. Com o saldo menor, a parcela do seguro MIP tende a cair.
Vale mais a pena amortizar no começo ou no fim do financiamento?
No começo. O saldo devedor é maior e há mais meses de juros pela frente, então cada real amortizado evita mais juros futuros.
É melhor amortizar ou investir o dinheiro?
Compare a taxa do financiamento com o rendimento líquido do investimento, depois do imposto. Se o financiamento custa mais, amortizar costuma ser a escolha mais vantajosa, mas mantenha uma reserva de emergência antes.