Como usar o FGTS na compra do imóvel: requisitos e formas de uso

Quem pode usar: os requisitos do trabalhador

O uso do FGTS na moradia está no art. 20, incisos V a VII, da Lei 8.036/1990 (FGTS), detalhado nas regras do Conselho Curador e da Caixa. O trabalhador precisa:

• ter 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando todos os empregos, seguidos ou não (o saldo pode estar em contas ativas ou inativas);
• não ser proprietário nem promitente comprador de imóvel residencial urbano, pronto ou em construção, no município onde trabalha, nos municípios vizinhos ou na mesma região metropolitana, nem no município onde mora;
• não ter financiamento ativo no SFH em qualquer lugar do país.

Ter uma fração pequena de imóvel por herança, terreno sem casa ou imóvel rural, em geral, não impede o uso; os casos específicos são avaliados pela Caixa.

Requisitos do imóvel

• Residencial urbano, para moradia própria do trabalhador (não vale para imóvel comercial, de veraneio ou para alugar).
• Localizado no município onde o trabalhador exerce a ocupação principal, em município vizinho ou da mesma região metropolitana, ou no município onde mora há pelo menos um ano.
• Valor de avaliação dentro do limite do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Desde a Resolução CMN 5.255/2025, esse teto é de R$ 2,25 milhões, e em novembro de 2025 o Conselho Curador passou a aceitar o FGTS até esse valor, inclusive em contratos antigos. Confirme o limite vigente com a Caixa ou com o banco antes de fechar negócio.
• Documentação regular, com matrícula atualizada no cartório e, em regra, sem uso do FGTS na compra do mesmo imóvel nos últimos 3 anos.

As três formas de usar

O dinheiro nunca passa pela sua conta: a Caixa transfere o FGTS direto ao vendedor ou ao banco financiador.

Exemplo com números

Bianca quer comprar um apartamento de R$ 400.000,00 e o banco exige 20% de entrada (R$ 80.000,00). Ela tem R$ 35.000,00 no FGTS e R$ 45.000,00 guardados.

1. Entrada: R$ 35.000,00 do FGTS + R$ 45.000,00 de recursos próprios = R$ 80.000,00.
2. Financiamento: R$ 320.000,00. Na simulação de financiamento ela compara SAC e Price e vê quanto pagará de juros no total.
3. Dois anos depois, com novo saldo de FGTS, ela pode amortizar o saldo devedor e escolher entre reduzir o prazo (economiza mais juros) ou reduzir a parcela.

Para estimar quanto o FGTS terá daqui a alguns anos, com os depósitos de 8% do salário e o rendimento de 3% + TR, use a calculadora de FGTS.

Quem aderiu ao saque-aniversário e fez antecipação com um banco tem parte do saldo bloqueada como garantia; esse valor não pode ser usado na compra enquanto o contrato estiver ativo. As diferenças entre as modalidades estão em saque-aniversário ou saque-rescisão.

Passo a passo e fontes

1. Consulte o saldo no app FGTS e confira se tem 3 anos de trabalho somados.
2. Peça ao banco ou à Caixa a análise de crédito e a avaliação do imóvel.
3. Reúna documentos pessoais, carteira de trabalho, declaração de que não tem outro imóvel e documentos do imóvel e do vendedor.
4. Assine a autorização de uso do FGTS (muitos passos já podem ser feitos pelo app FGTS) e acompanhe a liberação junto com o contrato.

Fontes: Lei 8.036/1990 (FGTS) (art. 20); FGTS no site da Caixa; portal do FGTS. Atualizado em outubro de 2026. Este guia é informativo; as condições finais dependem da análise da Caixa e do agente financeiro.

Perguntas frequentes